不動産投資に本気で取り組む前に知っておきたいこと——収益物件の見方・銀行との付き合い方

弊社は現在、宿泊業・ダンス教室・レンタルスペースに加え、不動産賃貸業にも取り組んでいます。

収益物件への投資は、正直に言うと「勉強してから始めた」わけではありません。民泊の転貸で現場感覚を積み、融資の相談を重ね、気づいたら不動産投資家としての視点が育っていた——そういう順番でした。

今日は、その経験から学んだことをお伝えします。

■ 利回りだけで判断しない

収益物件を見るとき、最初に目が行くのは表面利回りです。「年間家賃収入÷物件価格」で計算できる、わかりやすい数字です。

ただし、表面利回りは「満室で管理費ゼロ」という理想の状態の数字です。実際には空室率・管理費・修繕費・税金・ローン返済が乗ってきます。手元に残る「実質利回り」がどれくらいになるか、そこまで計算して初めてその物件の価値が見えてきます。

高利回りをうたう物件ほど、何か理由があります。立地・築年数・建物の状態・賃借人の属性——数字の裏側を必ず確認する習慣が大切です。

■ 銀行との関係は「長く・誠実に」

不動産投資において、銀行との関係は事業の土台です。

融資を受けるには「この人に貸して大丈夫か」と思ってもらう必要があります。そのために私が意識してきたのは、決算書・資産状況・事業計画を丁寧に説明すること、そして小さな約束を守り続けることです。

一度信頼を得た銀行とは、次の融資相談がスムーズになります。逆に、条件だけで銀行を使い捨てにすると、肝心なときに断られます。金融機関との関係は、短期的な損得より長期的な信頼で考えることが重要です。

■ 「買う前」に現場を見る

資料だけで判断する投資家は、現場で必ず想定外に遭遇します。

近隣環境・交通の便・建物の外観・周辺の空室状況——これらは現地に足を運んで初めてわかることです。昼と夜で雰囲気が変わるエリアもあります。私は気になる物件があれば、必ず自分の目で現場を確認してから判断するようにしています。

■ 焦らない、流されない

不動産投資の世界には「今すぐ決めないと他に取られる」という営業トークが溢れています。

良い物件は確かに早く売れます。ただ、焦って判断を誤るほうがはるかにリスクが高い。一つの物件に縁がなくても、次の物件が来ます。自分の基準を持って、その基準に合うものだけを選ぶ。その姿勢が、長く続けられる投資家の条件だと思っています。

弊社では今後も不動産賃貸業を拡大していく予定です。物件情報・融資・運営についてご相談のある方は、お気軽にお声がけください。

株式会社BAI 代表取締役　伊藤英裕