公園の紫陽花が見頃で、青や紫、ピンクと色とりどりに咲いていました。娘が「雨上がりの方が色が濃くて綺麗だね」と言っていて、確かにそうだなと思いました。雨が嫌いな私ですが、紫陽花を見ると梅雨も悪くないかもしれません。

最近は健康のために朝のウォーキングを続けているのですが、なかなか習慣にするのは難しいですね。雨の日はつい休んでしまいます。紫外線アレルギーもあるので、曇りくらいがちょうど良いのですが。

教室に戻ると、生徒さんから「先生、日焼けしてますね」と言われました。お恥ずかしい。少し歩いただけなのですが、やはり日差しが強かったようです。これから夏本番、日焼け対策をしっかりしないといけませんね。

最初は「部屋を貸すだけだから簡単だろう」と思っていました。実際にやってみると、思っていた以上に細かい判断と対応が続く仕事だとわかりました。今日は運営の現場で学んだことを、包み隠さずお伝えします。

■ 予約管理——「重複」と「直前キャンセル」との戦い

複数のプラットフォームに掲載しているため、予約の重複が最初の悩みでした。Aサイトで予約が入ったのに、Bサイトの在庫を止め忘れてダブルブッキング——これを一度やると信頼を大きく損ないます。

今は予約が入ったら即座に他サイトをブロックする習慣を徹底しています。手間ですが、ここを怠るとトラブルの元になります。

直前キャンセルも頭の痛い問題です。当日のキャンセルは売上ゼロになるだけでなく、清掃やスケジュール調整の手間が無駄になります。各プラットフォームのキャンセルポリシーを「厳しめ」に設定することで、一定程度は抑制できました。

■ 清掃——品質の均一化が命

レンタルスペースのレビューで最も多く言及されるのが「清潔さ」です。

清掃は利用者が退室してから次の予約が始まるまでの間に完了させなければなりません。バッファのない連続予約を組むと、清掃が雑になります。予約と予約の間に最低30分の清掃時間を確保するルールを設け、チェックリストに沿った清掃を徹底しています。

「前の人が使ったあとが残っていた」というレビューは致命的です。清潔さへの投資は、惜しんではいけない部分だと今では確信しています。

■ クレーム対応——速さと誠実さがすべて

どれだけ準備しても、クレームはゼロにはなりません。「Wi-Fiが繋がらない」「エアコンの使い方がわからない」「備品が足りない」——こういった声が届いたとき、対応の速さと誠実さがレビューを分けます。

私が意識しているのは「まず謝る、次に解決策を提示する、最後に再発防止を伝える」の3ステップです。言い訳や反論は逆効果です。クレームは改善のヒントだと捉えて、毎回設備や案内文のアップデートに活かしています。

■ 季節変動——繁閑の差を味方にする

レンタルスペースには明確な繁閑があります。クリスマス前後・年末年始・卒業・入学シーズンは需要が跳ね上がります。逆に真夏や年度の中間は落ち着く傾向があります。

この波を事前に読んで、繁忙期は料金を引き上げ、閑散期はキャンペーンを打つ。この調整を怠ると、稼げるときに稼ぎ損ねます。昨年のクリスマス期間は通常の2倍以上の料金設定にしましたが、それでも予約は埋まりました。需要があるときに価格を上げることへの遠慮は不要です。

■ 3年やって思うこと

レンタルスペース事業は、「仕組みを整えれば手離れが良くなる」商売です。最初のうちは仕組み作りに時間がかかりますが、ルール・チェックリスト・プラットフォーム設定が固まってくると、運営が格段に楽になります。

空きスペースをお持ちの方、運営に悩んでいる方がいればぜひご相談ください。

株式会社BAI 代表取締役　伊藤英裕

レッスンのない時間帯——平日の昼間や、レッスンとレッスンの合間——スタジオは空いています。広くて鏡もある、きれいな空間が、何もしないまま時間だけ過ぎていく。

「もったいないな」と思ったのが、レンタルスペース事業を始めたきっかけです。

■ 「空き時間」を資産に変える

教室の稼働時間は、どんなに頑張っても24時間にはなりません。レッスン以外の時間に別の収益を生めれば、固定費を同じ負担のまま売上だけ増やせます。

そう考えてインスタベース・スペースマーケット・upnowの3つのプラットフォームに掲載してみました。最初は「本当に予約が入るのか」と半信半疑でしたが、思いのほか反応がありました。ダンスの練習、ヨガ、会議、撮影、個人レッスン——様々な用途で使っていただいています。

■ 3サイト掲載で学んだこと

プラットフォームごとに利用者層が違います。インスタベースはパーティーや趣味の集まりが多く、スペースマーケットはビジネス利用も多い印象です。upnowは地域密着型の利用者が多いと感じています。

それぞれのプラットフォームの特性に合わせて説明文や写真を変えることで、予約率が上がりました。「とりあえず全部に同じ内容で載せる」より、「この場所にはこういう使い方が向いている」と伝える工夫が大切です。

■ 料金設計で失敗したこと

最初は「安くすれば予約が入る」と思って低めに設定しました。ところが、安すぎると「何か問題があるのでは」と思われるのか、かえって予約が入りにくかったです。

周辺の相場を調べ直して適正価格に戻したところ、問い合わせが増えました。また、時期によって需要が大きく変わること——特に年末年始やクリスマス前後は需要が跳ね上がる——も実際に運営してみて初めてわかったことです。季節に合わせた料金調整も今では当たり前に行っています。

■ ダンス教室との相乗効果

思わぬ副産物もありました。レンタルスペースとして訪れた方が、「ここ、ダンス教室もやってるんですね」と興味を持ってくれるケースが出てきたのです。

スペースを貸すことが、教室の宣伝にもなる。一つの場所から二つの収益と認知を生み出せる、これが「アセットを活かす」ということだと実感しています。

空いているスペースや物件をお持ちの方、活用方法についてご相談があればお気軽にどうぞ。

株式会社BAI 代表取締役　伊藤英裕

気象情報によると、関東南部では3日朝の通勤・通学時間帯に大雨と暴風のピークを迎え、最大瞬間風速35メートル、24時間の予想雨量は200ミリという、なかなかの規模の台風でした。

弊社が運営する宿泊施設7件、社交ダンス教室、レンタルスペースのいずれにも大きな被害はなく、無事に通過してくれました。ゲストの皆様、生徒の皆様にはご心配・ご不便をおかけしました。

■ 台風と重なった週に、ホームページをリニューアル

ちょうど台風が来たこの週に、株式会社BAIのホームページ（bai-incs.com）を全面リニューアルしました。

設立から3年、ホームページは「とりあえず存在する」という状態が続いていました。会社として事業を拡大していくうえで、もう少しきちんと顔を整えようと、今回思い切って作り直しました。

■ 新しいBAIホームページでできたこと

今回のリニューアルで整えた主な内容は次の通りです。

企業理念のページでは、「BAI」という社名に込めた「B＝美しく、A＝永く、I＝愛し愛される」という3つの言葉を、改めてきちんと言語化しました。社内で当たり前に共有されていたことでも、外に向けて発信する機会はこれまでほとんどありませんでした。

事業内容のページでは、社交ダンス教室・民泊宿泊業・レンタルスペース・不動産賃貸業の4事業を写真付きで紹介しています。

そして今回、代表ブログも始めることにしました。経営・事業・日常のことを定期的に書いていく予定です。この記事がその第2回目になります。

■ H&M DANCE STUDIOの新サイトも同時公開

グループで運営する社交ダンス教室「H&M DANCE STUDIO」のホームページも、同時にリニューアルしました。

こちらは黒を基調にピンクゴールドのアクセントを合わせたデザインで、スタジオの雰囲気に合わせた仕上がりになっています。ボールルームダンス5種目（ワルツ・タンゴ・ヴィニーズワルツ・フォックストロット・クイックステップ）とラテン5種目（チャチャ・ルンバ・サンバ・パソドブレ・ジャイブ）の全10種目も掲載しました。

H&M DANCE STUDIOのホームページはこちらから確認できます。 https://hmdancejp.com/

■ 台風一過の晴れ間のように

台風が過ぎると、空気が澄んで視界が開ける気がします。会社のホームページを整えたこのタイミングも、そういう節目として捉えています。

創業3年目。まだまだ小さな会社ですが、着実に前に進んでいます。引き続きよろしくお願いいたします。

株式会社BAI 代表取締役　伊藤英裕

そのとき既に宿泊業（民泊の転貸）は動いていましたが、「会社」として腰を据えてやっていこうと決めたのが、ちょうど3年前のことです。

現在、東京都内で7件の物件を運営しています。葛飾区・江戸川区・新宿区に分散しており、主にAirbnbを通じて国内外のゲストをお迎えしています。

■ 転貸型ビジネスとは何か

民泊の転貸は、物件を所有せずに運営できるビジネスです。

オーナーから物件を借り、民泊として再貸しする形になります。自分で不動産を購入する必要がないため、初期投資を抑えて始められるのが特徴です。

一方で、オーナーとの交渉、旅館業法・住宅宿泊事業法の届出、近隣への配慮、清掃・管理体制の構築など、クリアすべきことは多くあります。「手軽に稼げる」という甘い話ではなく、仕組みを作ることに相当のエネルギーが必要です。

■ 7件になるまで

最初の1件目は、知人から「空いている部屋があるから使ってみないか」という話がきっかけでした。

おそるおそる始めたのですが、思ったより予約が入る。外国人のゲストが「東京の下町は最高だ」と言って帰っていく。その手応えが積み重なって、2件、3件と増えていきました。

増やすうえで大切にしたのは、「管理できる範囲を超えない」ことです。件数を追いすぎると清掃が雑になり、レビューが落ち、稼働率が下がる悪循環に入ります。1件ずつ丁寧に仕組みを整えながら拡大してきました。

■ 3年やってみてわかったこと

宿泊業は、「モノを売る」商売ではなく、「体験を届ける」商売だと感じています。

清潔な部屋、わかりやすいチェックイン案内、困ったときに連絡できる安心感——そういう積み重ねがレビューになり、リピーターになり、売上になります。

■ これからのこと

現在は転貸が中心ですが、中長期的には自己所有物件への転換を考えています。転貸で現場感覚とオペレーションを磨き、そのノウハウを持って物件を取得する——そういう順番が、リスクを抑えながら規模を拡大する現実的な道だと考えています。

民泊や宿泊業に興味をお持ちの方、あるいはスペースを持て余しているオーナー様がいれば、ぜひお気軽にご相談ください。

株式会社BAI 代表取締役　伊藤英裕